Q4 2022: Pražský trh zaznamenal silnou poptávku, nová výstavba však stagnuje

Prague Research Forum oznamuje údaje o kancelářském trhu v Praze za čtvrté čtvrtletí roku 2022

  • Ve výstavbě je téměř 184 000 m2 kancelářských ploch, nejvíce se staví v Praze 1 a Praze 7.
  • V roce 2022 bylo dokončeno 75 400 m2, meziročně o 35 % více, avšak stále výrazně pod dlouhodobým průměrem.
  • Plocha kanceláří nabízených k podnájmu ve čtvrtém čtvrtletí dosáhla 71 300 m2.
  • Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí 151 800 m2, za celý rok pak 550 100 m2.
  • Čistá poptávka činila ve čtvrtém čtvrtletí 60 600 m2 a za celý rok 297 000 m2, což bylo nejvíce od roku 2018.
  • Čistá absorpce byla ve čtvrtém čtvrtletí pozitivní a dosáhla 10 100 m2 a indikuje to zdravou poptávku po kancelářských prostorách.
  • Míra neobsazenosti poklesla na 7,7 %.
  • Nejvyšší dosažitelné nájemné se stabilizovalo na 26,50 eur za metr čtvereční na měsíc.

Nabídka kancelářských budov

Celková velikost kancelářských ploch v Praze ke konci roku 2022 činila 3,80 milionů m2. Ve čtvrtém čtvrtletí byla dokončena budova Smíchov City Na Knížecí (8 300 m2) v Praze 5 developera Sekyra Group. Za celý rok 2022 bylo dokončeno 75 400 m2 kancelářských ploch v rámci sedmi budov, což je sice meziročně o 35 % více, avšak vzhledem k 10letému průměru je to o 42 % méně. Pro rok 2023 očekáváme oživení s plánovaným dokončením téměř 130 000 m2, avšak v roce 2024 předpokládáme propad na úroveň posledních dvou let.

V prvním pololetí 2022 byla zahájena výstavba 57 900 m2 kancelářských ploch s plánovaným dokončením převážně v roce 2024. Ve druhé polovině roku 2022 žádná nová výstavba kancelářské budovy ani rekonstrukce zahájena nebyla.

Většinu nabídky moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje více než 17 %.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí roku 2022 velikosti 151 800 m2, což představuje 11% mezičtvrtletní nárůst, oproti stejnému období předchozího roku je to 45% nárůst.

Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla ve čtvrtém čtvrtletí zaznamenána v městských částech Praha 4 (42 %), dále pak v Praze 8 (22 %) a v Praze 1 (13 %). Největší poptávka po kancelářích byla realizována technologickými společnostmi (36 %) a finančními institucemi (10 %).

Podíl nově pronajatých prostor a expanzí ve stávajících budovách představoval 35 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájem nových kanceláří ve výstavbě byl pouze 5 %. Majoritní podíl mělo obnovení stávajících smluv (tzv. renegociací), a to téměř 58 %. Podnájmy již pronajatých prostor představovaly necelá 2 %.

Hrubá poptávka za celý rok 2022 vzrostla meziročně o 43 % a dosáhla objemu 550 100 m2. Nejvíce prostor se pronajalo v Praze 4 (30 %) a Praze 8 (23 %). Největší zájem byl od technologických firem (28 %), následovaly finanční a farmaceutické firmy (obojí s podílem 10 %).

Významné pronájmy

Největšími transakcemi čtvrtého čtvrtletí 2022 bylo obnovení nájmu společnosti O2 v budově Gamma, Brumlovka (29 000 m2) v Praze 4 a společnosti Expedia v budově Corso Court (7 300 m2) v Praze 8. Nejvýznamnější novou transakcí byl pronájem Generali v budově Beta, Brumlovka (5 500 m2) v Praze 4.

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím obsazená kancelářská plocha vzrostla o 10 100 m2. Celoroční absorpce pak dosáhla 73 200 m2.

Neobsazenost kanceláří klesla ve 4. čtvrtletí na 7,7 %. Celková rozloha volných kanceláří na konci čtvrtletí dosáhla 293 600 m2. Nejvíce volných prostor bylo v Praze 4 (60 900 m2) a v Praze 5 (54 400 m2). Naopak nejméně neobsazené plochy bylo v Praze 10 (9 600 m2) a Praze 2 (10 700 m2), které však patří mezi malé trhy dle celkového objemu kanceláří. V procentuálním vyjádření byla nejvyšší míra neobsazenosti v Praze 3 (23,8 %) a Praze 9 (17,6 %), nejnižší v Praze 8 (4,8 %) a Praze 7 (5,0 %).

Nájemné

Nejvyšší dosahované nájemné se stabilizuje a ve čtvrtém čtvrtletí roku 2022 se pohybovalo okolo 26,50 eur za m2 na měsíc v centru města, 17,50⁠⁠–⁠⁠18,00 eur za m2 na měsíc ve vnitřních a 15,00⁠⁠⁠–⁠⁠⁠16,00 eur za m2 na měsíc ve vnějších částech města. Rostoucí ceny stavebních prací se kromě nájemného promítají také do nabídek příspěvků na kancelářské vestavby, případně jiných pobídek.