Prague Research Forum oznamuje údaje o kancelářském trhu v Praze za 2. čtvrtletí roku 2025
- Ve výstavbě je téměř 212 600 m² kancelářských prostor
- Ve 2. čtvrtletí byly dokončeny pouze dva menší projekty o celkové ploše 6 600 m²
- Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve 2. čtvrtletí 164 800 m²
- Čistá realizovaná poptávka činila 110 300 m², z toho 62 000 m² tvořily transakce do vlastního užívání
- Čistá absorpce zůstala pozitivní na úrovni 23 800 m²
- Míra neobsazenosti meziročně klesla o 131 bazických bodů na 6,6 %
- Nejvyšší nájemné se pohybovalo mezi 29,00–30,00 €/m²/měsíc
Úvod
Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za 2. čtvrtletí roku 2025. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.
Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.
Komentář experta
Simon Orr, vedoucí kancelářského sektoru ve společnosti CBRE, komentuje:
„Rozmach výstavby v segmentu nemovitostí určených k užívání samotnými vlastníky a první známky návratu spekulativní výstavby nám naznačují, že střednědobý až dlouhodobý výhled pro pražské kanceláře je pozitivní. Růst nájmů ve většině okrajových částí Prahy a výrazné zdražení nejkvalitnějších nemovitostí naznačují, že rozdíl mezi nájmy u stávajících prémiových budov a nových projektů se bude zmenšovat. Nájemci si zároveň postupně zvykají na vyšší cenovou hladinu, podobně jako na vyspělejších trzích.
V krátkodobém horizontu by mělo nadále dominovat přejednání smluv, větší nájemci budou alespoň během tohoto nájemního cyklu nadále vyčkávat.”
Nabídka kancelářských budov
Celkový objem moderních kancelářských prostor v Praze dosáhl na konci 2. čtvrtletí 2025 hodnoty 3,94 milionu m². Většinu moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, zatímco nejkvalitnější prostory
s hodnocením AAA představují přibližně 19 %.
Nová nabídka ve 2. čtvrtletí 2025 zahrnovala dvě nově zrekonstruované budovy: NR7 (4 500 m²) a VN62 (2 100 m²), obě v Praze 1.
Ve 2. čtvrtletí 2025 byla zahájena výstavba čtyř kancelářských projektů, z nichž se tři nacházejí v Praze 8: rekonstrukce Danube House (19 900 m²), novostavba Rohan City A2 pro sídlo společnosti Creditas
(16 800 m²) a novostavba Vydrovka (6 700 m²). Menší projekt River Bridge Office Hub (2 700 m²) zahájil výstavbu v Praze 5. V současnosti je ve výstavbě 212 600 m² kancelářských prostor s plánovaným dokončením mezi lety 2025 a 2028, což představuje mezikvartální nárůst o 23 %. Z tohoto objemu má být letos dokončeno pouze 11 300 m².
Realizovaná poptávka
Celková realizovaná poptávka, tažená transakcemi do vlastního užívání, dosáhla ve 2. čtvrtletí 2025 hodnoty 164 800 m². To představuje mezikvartální nárůst o 87 % a meziroční pokles o 24 %. Nicméně ve 2. čtvrtletí 2024 jsme zaznamenali vysoký objem poptávky díky jedné velké transakci o 75 000 m2.
Ve 2. čtvrtletí dosáhla poptávka jednoho z nejvyšších kvartálních výsledků v historii pražského trhu.
Transakce do vlastnictví se realizovaly výhradně skrze předpronájmy. Po odečtení transakcí do vlastního užívání byla poptávka tažena přejednáním smluv, které se podílely na 52 % zbývajícího hrubého pronájmu. Nové nájmy a expanze představovaly 47 %, zatímco podnájmy pouze 1 %. Čistá realizovaná poptávka činila 110 300 m², z čehož 56 % tvořily transakce vlastního užívání.
Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla ve 2. čtvrtletí zaznamenána v Praze 5 (39 %), následovaná Prahou 8 (26 %) a Prahou 4 (11 %). Hlavním tahounem poptávky byl sektor energetiky a těžby (27 % hrubého pronájmu), následovaný finančním sektorem s podílem 19 %.
Významné pronájmy
Mezi nejvýznamnější transakce druhého čtvrtletí roku 2025 řadíme společnost ČEZ v budovách komplexu Smíchov City v Praze 5 o velikosti 44 200 m², které bude po dokončení sama vlastnit a využívat, a dále transakci Banky Creditas (16 800 m²) v budově Rohan City A2 v Praze 8, jež po dokončení rovněž přejde do jejího vlastnictví. Dále sem řadíme přejednání nájemní smlouvy nájemce z finančního sektoru
(6 600 m²) v budově Zlatý Anděl v Praze 5 a přejednání s expanzí společnosti Pure Storage (4 300 m²)
v budově Amazon Court v Praze 8.
V souladu s metodikou Prague Research Fora byly transakce ČEZ a Creditas zahrnuty do poptávky tohoto čtvrtletí na základě zahájení výstavby.
Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce
Čistá absorpce, která odráží změnu v obsazených kancelářských prostorách, vzrostla oproti předchozímu čtvrtletí o 23 800 m².
Míra neobsazenosti ve 2. čtvrtletí 2025 klesla mezikvartálně o 43 bazických bodů na 6,57 %. Celková plocha neobsazených kanceláří dosáhla na konci čtvrtletí 259 000 m². Nejvíce neobsazených ploch bylo evidováno v Praze 4 (56 700 m²) a Praze 5 (54 600 m²), nejméně pak v Praze 2 (2 600 m²) a Praze 6
(9 900 m²), které jsou celkově menšími kancelářskými oblastmi. Z hlediska míry neobsazenosti byly nejvyšší hodnoty v Praze 3 (13,2 %) a Praze 9 (12,6 %), nejnižší pak v Praze 2 (2,0 %) a Praze 8 (3,9 %).
Nájemné
Nejvyšší dosažitelné nájemné v centru města zůstalo stabilní a ve 2. čtvrtletí 2025 se pohybovalo kolem 29,00–30,00 €/m²/měsíc. Nejvyšší dosažitelné nájemné ve vnitřním městě ale mírně vzrostlo na 19,50–20,50 €/m²/měsíc a ve vnějších částech Prahy na 15,50–16,50 €/m²/měsíc.
Kromě nájemného se rostoucí stavební náklady stále více promítají do celkového objemu příspěvků
na vybavení prostor a dalších forem pobídek poskytovaných pronajímateli.