Prague Research Forum oznamuje údaje o kancelářském trhu v Praze za 1. čtvrtletí 2025:
- Během 1. čtvrtletí byla zahájena rekonstrukce dvou projektů
- Dokončen pouze jeden projekt – první fáze E Factory v Praze 9
- Čistá realizovaná poptávka meziročně vzrostla o 5 %
- Neobsazenost nadále klesá – míra volných ploch se snížila na 7,0 %
- Nejvyšší dosažitelné nájemné v centru Prahy vzrostlo až na 30 EUR/m²/měsíc
Úvod
Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za 1. čtvrtletí roku 2025. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.
Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.
Komentář experta
Pavel Novák, Head of Office Agency, Savills Czech Republic, komentuje:
„Zahájení nové výstavby je po delší době jednoznačně pozitivním signálem pro pražský kancelářský trh. Přestože jsou nové projekty pro řadu aktivně hledajících firem zatím časově nebo geograficky mimo dosah, ukazuje se, že developery opět motivuje rostoucí aktivita na straně poptávky i pozvolný růst nájemného. Jako agenti vnímáme, že firmy se stále intenzivně zabývají svými prostorovými potřebami. Trh působí dynamicky, ale naráží na omezené možnosti. To se odrazilo i ve statistickém poklesu poptávky v 1. čtvrtletí – nejde však o ochlazení zájmu, spíše o výzvu, jak sladit očekávání nájemců s aktuální nabídkou.“
Nabídka kancelářských budov
Celková velikost moderních kancelářských ploch v Praze dosáhla v letošním prvním čtvrtletí 3,96 mil. m2. V průběhu 1. čtvrtletí 2025 byl dokončen pouze jeden kancelářský projekt, a to první fáze projektu
E Factory v Praze 9 s celkovou výměrou kanceláří 8 700 m². Pro zbytek roku 2025 se očekává dokončení pouze 17 900 m² nových či rekonstruovaných kancelářských prostor.
Na začátku roku 2025 byla zahájena rekonstrukce dvou projektů – Isola (8 200 m²) v Praze 4 a obchodního domu Kotva v Praze 1, v jejímž rámci vznikne 7 300 m² kancelářských prostor.
V prvním čtvrtletí roku 2025 bylo ve výstavbě přibližně 173 100 m2 kancelářských ploch. Nejvíce rozestavěných ploch se nacházelo v Praze 5 (70 %), Praze 4 (17 %) a Praze 1 (8 %). Většina těchto ploch je již předpronajata.
Většinu nabídky moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA na celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje téměř 20 %.
Realizovaná poptávka
Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně přejednání stávajících smluv, tzv. renegociací a podnájmů) dosáhla v prvním čtvrtletí roku 2025 velikosti 87 700 m2, což představuje meziroční pokles o 14 % a mezičtvrtletní pokles o 53 %.
Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla v prvním čtvrtletí zaznamenána v městských částech Praha 4
(27 %), Praha 8 (18 %) a Praha 5 (14 %). Nejvyšší poptávku po kancelářích zaznamenaly finanční (19 %), technologické (16 %) společnosti a firmy poskytující odborné služby (12 %).
Podíl nově pronajatých prostor a expanzí ve stávajících budovách představoval 53 % z celkové hrubé realizované poptávky. Přejednané stávající smlouvy (tzv. renegociace) tvořily 40 % a podnájmy již pronajatých prostor představovaly 6 % z realizované poptávky. Zbytek poptávky tvořily předpronájmy.
Významné pronájmy
Mezi nejvýznamnější transakce 1. čtvrtletí 2025 patřilo přejednání nájemní smlouvy nejmenované finanční instituce v budově Brumlovka Beta (6 900 m²) v Praze 4. K dalším významným transakcím se řadí renegociace nájemní smlouvy společnosti McKinsey v budově Main Point Pankrác (4 400 m²), rovněž
v Praze 4, a podnájem společnosti Knowlimits v budově Forum Karlín I. (4 400 m²) v Praze 8.
Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce
Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím vzrostla obsazená kancelářská plocha o 20 200 m2.
Míra neobsazenosti kancelářských prostor v Praze pokračovala v mírném poklesu a na konci 1. čtvrtletí 2025 dosáhla 7,0 %. Oproti předchozímu čtvrtletí se snížila o 0,3 procentního bodu a zároveň je nižší i
ve srovnání se stejným obdobím loňského roku, kdy činila 7,4 %.Celkový objem neobsazených moderních kancelářských ploch v Praze se snížil na 278 200 m². Nejnižší míra neobsazenosti byla zaznamenána
v Praze 2 (2,5 %) a v Praze 8 (4,2 %). Naopak nejvyšší byla zaznamenána v Praze 3 (14,9 %) a Praze 9
(14,8 %).
Nájemné
V 1. čtvrtletí 2025 se nejvyšší dosažitelné nájemné, které představuje základní sazbu za nejkvalitnější dostupné kanceláře, v centru města zvýšilo a pohybuje se nyní v rozmezí 29,00 až 30,00 EUR/m²/měsíc.
Ve vnitřním městě vzrostlo na 19,00 až 20,00 EUR, zatímco ve vnějších lokalitách zůstává stabilní na úrovni 15,50 až 16,50 EUR.
Dynamika trhu nadále vytváří tlak na růst nájemného – kombinace omezené nové nabídky, stabilní poptávky a vysokých vstupních nákladů vede k dalšímu zdražování kvalitních kancelářských prostor, zejména ve vyhledávaných lokalitách.