Prague Research Forum oznamuje údaje o kancelářském trhu v Praze za třetí čtvrtletí roku 2023
- Celková čtvrtletní poptávka po kancelářích meziročně klesla o 34 %
- Na konci září 2023 bylo ve výstavbě přibližně 85 800 m² kancelářských ploch
- Renegociace představovaly 50 % z celkového objemu realizované poptávky
- Neobsazenost mezikvartálně mírně stoupla na 7,4 %
- Nejvyšší dosahované nájemné zůstalo stabilní
Úvod
Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za třetí čtvrtletí roku 2023. Současnými členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.
Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.
Komentář experta
Pavel Novák, vedoucí týmu pronájmů pronájmu kancelářských prostor ve společnosti Savills, komentuje:
„Ani třetí čtvrtletí roku 2023 nepřineslo příliš optimistické zprávy pro výstavbu nových administrativních budov v hlavním městě České republiky. Situace se zdá být stále více nepříznivá, neboť od druhého čtvrtletí roku 2022 nedošlo k zahájení výstavby žádné kancelářské budovy na pražském realitním trhu. Nedostatek dostupných ploch začíná budit obavy a vykazuje tendenci se stupňovat.
Zvláštní pozornost však nyní poutá perspektiva pro rok 2025. Pokud nedojde ke zásadní změně situace na poslední chvíli, lze očekávat, že v tomto roce nenabídne pražský realitní trh žádné nové kancelářské prostory. Toto očekávání může vyvolat výrazný přetlak poptávky, zejména v atraktivních lokalitách Prahy, což zase povede k narůstajícím cenám nájmu a konkurenci mezi nájemci.
Tato situace již nyní může souviset s menším podílem uzavřených relokací nájemců ve třetím čtvrtletí 2023. V kontrastu s tímto vývojem, v okrajových lokalitách města může pokračovat trend postupné redukce kancelářských prostor firem. Vliv na tuto situaci mají faktory jako home office a další aktuální trendy, které podněcují firmy k revizi svých potřeb v oblasti kancelářských prostor.
Celkově lze konstatovat, že pražský realitní trh stojí před výzvou, která vyžaduje strategické plánování a řešení. Nedostatek výstavby administrativních budov v kombinaci s jinak vysokou poptávkou může mít významné dopady na byznys i prostředí pro práci v hlavním městě České republiky.“
Vývoj trhu
Celkový objem moderních kancelářských ploch v Praze vzrostl na konci třetího čtvrtletí na 3,90 milionů m2. V tomto období bylo celkem dokončeno 60 400 m2 moderních kancelářských prostor, a to v následujících projektech: dvě samostatné kancelářské budovy v rámci projektu Nová Waltrovka v Praze 5 – Legatica (8 600 m2) a Metalica (18 600 m2), Masaryčka (22 100 m2) v Praze 1, Block Karlín (8 200 m2) v Praze 8, nově zrekonstruovaná budova Palác Schiller (1 800 m2) v Praze 1 a nová budova Loko Libeň (1 100 m2) v Praze 9. Do konce roku 2023 očekáváme dokončení rekonstrukce pouze jednoho kancelářského projektu o celkové ploše 6 400 m2.
Na konci září 2023 bylo ve výstavbě přibližně 85 800 m2 kancelářských ploch s plánovaným dokončením v letech 2023 a 2024. Nejvíce rozestavěných ploch se aktuálně nachází v Praze 10 (34 %), Praze 4 (25 %) a Praze 1 (17 %).
Ve třetím čtvrtletí byla zahájena rekonstrukce budovy VN 62 (1 200 m2) v Praze 1, ale k zahájení výstavby nových administrativních prostor na území Prahy opět nedošlo.
Většinu nabídky moderních kanceláří (74 %) nadále tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA na celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje téměř 18 %.
Realizovaná poptávka
Celková hrubá realizovaná poptávka (tzn. včetně přejednání stávajících smluv, tzv. renegociací, a podnájmů) dosáhla ve třetím čtvrtletí roku 2023 plochy 88 200 m2, což představuje meziroční pokles o 34 % a zároveň mezičtvrtletní pokles o 36 %.
Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla ve třetím čtvrtletí zaznamenána v Praze 4 (22 %), Praze 8 (16 %) a Praze 1 (16 %). Poptávce dominovaly společnosti působící v oboru technologií (14 %), dále výrobní společnosti (11 %) a firmy z farmaceutického sektoru (10 %).
Nové pronájmy a expanze ve stávajících budovách tvořily 45 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájem nových rozestavěných kanceláří byl jen jeden a činil 2 % čtvrtletní poptávky. Přejednání stávajících smluv (tzv. renegociace) představovaly 50 % z celkového objemu realizované poptávky. Zbylá 3 % tvořily podnájmy již pronajatých prostor.
Významné pronájmy
Největší transakcí třetího čtvrtletí 2023 bylo přejednání stávající smlouvy a zároveň expanze společnosti Unilabs Diagnostics v budově Hadovka Office Park (4 500 m2) v Praze 6. Následovalo přejednání nájemní smlouvy a expanze společnosti Škoda Transportation v budově Coral Office Park D (3 700 m2) v Praze 5 a nový pronájem společnosti Zenwork v budově Palác Ara (2 800 m2) v Praze 1.
Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce
Míra neobsazenosti stoupla ze 7,0 % ve druhém čtvrtletí 2023 na 7,4 % ve třetím čtvrtletí 2023. Celková plocha volných kanceláří na konci uplynulého čtvrtletí dosáhla 289 200 m2. Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána v Praze 3 (21,2 %) a v Praze 9 (13,7 %), nejnižší pak v Praze 8 (2,5 %) a v Praze 10 (4,6 %).
Nejvíce neobsazených kancelářských prostor se nacházelo v Praze 5 (58 900 m2) a v Praze 4 (54 800 m2), nejméně pak v Praze 10 (7 100 m2) a v Praze 2 (8 800 m2).
Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím vzrostla obsazená kancelářská plocha o 41 800 m2.
Nájemné
Nejvyšší dosahované nájemné (tzv. prime) zůstalo ve třetím čtvrtletí stabilní v rozmezí 26,50–27,00 eur za m2 za měsíc za kanceláře nejvyšší kvality v centru města. V širším centru nejvyšší dosahované nájemné mírně zvýšilo na 17,75–18,50 eur a v okrajových částech města zůstává i nadále na hodnotách 15,00–16,00 eur.